Simultan zum Arbeitsmarkt und zum Wandel der Städte befindet sich die Immobilienbrache im Umbruch. Zu diesem Fazit kommt Stefan Schillinger im Podcast „Leaders, Punks & Legends“ des WHU Real Estate Clubs. Nach seinen Worten müssen sich Immobilienentwickler und Asset Manager neu erfinden. Über das bloße Vermieten von Flächen hinweg, hin zu Erzeugern echter Mehrwerte für die Endnutzer.
München, 23. März 2023. Im aktuellen Podcast des WHU Real Estate Clubs spricht Stefan Schillinger, Managing Partner der ACCUMULATA Real Estate Group, über das Neudenken von Quartieren, über ESG und über planungsrechtliche Grenzen. „Unsere Aufgabe als Projektentwickler ist es, den intrinsischen Wert von Grundstücken und Räumen freizusetzen. Wir machen aus komplexen Situationen weniger komplexe Situationen und erhöhen die Liquidität des Endprodukts. Aus kommerzieller Sicht sind die besten Projekte jene, bei denen man etwas sieht, das andere so noch nicht sehen“, erklärt er zum Neudenken von Immobilienräumen. Schillinger zufolge gehört es zu den Kernkompetenzen von Projektentwicklern zu antizipieren, welche Lagen sich entwickeln und intrinsische Potenziale im Bereich des Versteckten zu finden und zu entfalten – so wie es der ACCUMULATA bei der Quartiersentwicklung Macherei in München gelungen sei.
Der Mensch im Zentrum des Raums
Der Grund für den Erfolg der Macherei München sei einfach: Das Quartier werde von Gebäudenutzern und Bewohnern des Viertels gleichermaßen gut angenommen. Möglich machten dies zwei Ankerpunkte in der Konzeption: Das Quartiersmanagement und der Mensch als Zentrum des Raums. Schillinger: „In der Macherei München stellen wir uns im Asset- und Quartiersmanagement jeden Tag die Frage, unter welchen Gesichtspunkten die Menschen gern ins neue Quartier kommen – Büronutzer wie auch Anwohner und Besucher.“ Gerade die Corona-Pandemie habe bewiesen, dass man von überall aus arbeiten könne. Aber für die kreativen und innovativen Unternehmenskonzepte und ‑strategien seien interdisziplinäre Lösungen und Teams gefragt. „Im Homeoffice bleiben Leistungsfähigkeit und Innovationskraft oft auf der Strecke. Das Büro wird damit zum Raum, der Potenziale entfalten muss, die zuhause nicht zum Tragen kommen. Es muss alles können, was das Homeoffice nicht kann“, sagt Schillinger. Im Kern werde das Office der Zukunft zur Begegnungsstätte und zum Erlebnisort.
Zufällige Begegnungen als Inkubator
Schillinger: „Das Büro steht künftig repräsentativ für die Purpose-Fragen, um die Unternehmen derzeit ringen, um wirtschaftlich und als Arbeitgeber wettbewerbsfähig zu bleiben.“ Laut Schillinger spielen zwei Faktoren eine essenzielle Rolle: Der Zufall und die Lage des Büros. „Ob auf dem kurzen Arbeitsweg oder im Büro: Zufällige Begegnungen sind nicht nur Inkubator für Kreativität. Sie sind zugleich Realitätscheck und Schmieröl im Getriebe demokratischer Organisationen. Vor allem in der Corona-Zeit haben die Menschen sehr unter der Berechenbarkeit und der Abwesenheit des Zufälligen gelitten. Nun wird der Raum wieder zum kleinsten gemeinsamen Nenner“, erklärt er. Dem Immobilienexperten zufolge, müssen die bereitgestellten Räume näher zusammenrücken sowie viele zufällige positive Effekte ermöglichen.
Stadt der Zukunft: Kommunen in planungsrechtlicher Pflicht
Die Lage spielt laut Schillinger nicht nur für das Büro künftig eine große Rolle, sondern im übergeordneten Kontext der urbanen Stadtentwicklung. Schillinger: „Wir sind überzeugt, dass die Stadt der Zukunft deutlich hybrider als heute ist. Sie besticht mit Heterogenität, die durch den Zufall ermöglicht wird. Das Planungsrecht bewegt sich auch in Deutschland in diese Richtung – Stichwort urbanes Gebiet. Kurze Wege, hybrides Arbeiten, Wohnen und Leben verschmelzen immer mehr miteinander.“ Immobilienentwickler und Kommunen stünden in der gemeinsamen Pflicht, diesen Lebensstil zu ermöglichen, um deutsche Großstädte im internationalen Wettbewerb mit anderen Metropolen attraktiver zu gestalten.
Aktuell regeln die Vorgaben der Kommunen die Emissionsobergrenzen bis ins kleinste Detail – Ausnahmen Fehlanzeige. Nahversorgung ja, lautere Anlieferungen in der Nacht nein – ließe sich der Tenor zusammenfassen. „Unsere Aufgabe ist es, intelligente Nutzungskonzepte zu finden, um die Emissionen so weit wie möglich zu reduzieren“, erklärt Schillinger. Nach seinen Worten müssen sich die Menschen in deutschen Großstädten entscheiden, welchen Lebensstil sie künftig pflegen möchten. „Die Bereitschaft, ein Stück weit von der Wohnqualität abzurücken muss vorhanden sein. Ob London, Paris oder New York: in anderen Großstädten in anderen Ländern ist es immer laut. Die Menschen entscheiden sich trotzdem bewusst für den urbanen Wohnraum und akzeptieren dafür ein gewisses Maß an Emissionen. Deutschland muss entscheiden, ob es urbanen Lifestyle wünscht – echte Urbanität und Dichte – oder ob dieser Lebensstil an bürokratischen Verordnungen scheitern soll.“
Hohe Zinsen und ESG: Druck auf den Markt entfesselt Innovation
Laut Schillinger machen sich die Entwicklungen bereits zum jetzigen Zeitpunkt auf dem Markt bemerkbar. Hinzu kommen der steigende Druck durch ESG, hohe Zinsen und Inflation sowie eine große Anzahl an Immobilienbeständen, die vor dem Stranding stehen. Schillinger: „Bislang hat der Markt alles gerichtet. Aber das hat sich geändert. Das Maß an Innovationsbereitschaft, das wir in den letzten Monaten gesehen haben, ist höher als das Maß an Innovation in den vergangenen zehn Jahren.“ Die veränderten Zinskonditionen führen Schillinger zufolge aktuell zu einer Neubewertung der Assetklasse Immobilien. „Der Markt hat sich in den vergangenen Jahren dank des günstigen Geldes aufgebläht. Wir werden nun mit großer Wahrscheinlichkeit eine Konsolidierung erleben“, sagt Schillinger. Hinzu kommt dem Immobilienexperten zufolge der Druck durch ESG. Schillinger: „Die Projektentwicklungen werden sich vor dem Hintergrund des gestiegenen Risikos und Themenkomplexes ESG verändern. Weniger Neubau, mehr Bestandsentwicklungen. Immobilienentwickler sind den Kommunen gegenüber in der Verpflichtung, Bestände neu zu denken.“ Laut ACCUMULATA-Geschäftsführer sollte zuerst immer die Frage gestellt werden, ob der Bestand erhalten werden kann, bevor der Neubau infrage kommt. „Ob die hohen Zinsen, die Inflation oder die gestiegenen Baukosten: Neubau muss man sich leisten können. Wenn der Kapitalmarkt korrigiert, wird die Frage in den Vordergrund rücken, was einem der Neubau wert ist. Die Konsequenz: Neubaumieten müssen exorbitant steigen“ erklärt Schillinger. Aufgrund der hohen Baupreise und Zinsen könne die Wertschöpfung dann nur noch über die Mieten stattfinden. Damit werde der Neubau unweigerlich zum Luxusgut – sowohl im Wohnen als auch bei Büro und Gewerbe.
Über folgenden Link können Sie sich die Podcast-Folge mit Stefan Schillinger anhören:
https://www.accumulata.de/stefan-schillinger-zu-gast-im-whu-real-estate-club-podcast-leaders-punks-legends/