16.03.2023 |
Der Gewerbeimmobilienmarkt erlebt aktuell einen Paradigmenwechsel: Mieter werden zu den wichtigsten Kunden der Entwickler. Mehr denn je rücken die Endnutzer in den Fokus des bereitgestellten Raums.
München, 16. März 2023. Ob zukunftsfähige Geschäftskonzepte, digitale Transformation, Nachhaltigkeitsziele, Fachkräftemangel oder die Veränderung der Arbeitskultur: Immer mehr Unternehmen stehen vor transitorischen Herausforderungen ihrer Geschäftsmodelle. Durch die großen Fragen von mietenden Unternehmen nach dem who, where und why erlebt die Assetklasse Immobilien eine bislang unbekannte Neubetrachtung: Immobilien und Büros werden künftig zu überlebenswichtigen Bestandteilen von Unternehmensstrategien. Stefan Schillinger, Managing Partner, der ACCUMULATA Real Estate Group erklärt: „Das Büro ist die Raum gewordene Antwort auf die Fragen nach dem Purpose. Lange waren die Mieter am Gewerbeimmobilienmarkt ein austauschbares Gut, weil Entwickler und Vermieter ihre Flächen zu fast jedem Preis vermieten konnten. Damit ist Schluss. Innovationsdruck, Klimaneutralität, Digitalisierung, New Work, Fachkräftemangel und der Wunsch nach vitaler Urbanität verlangen von Unternehmen eine stärkere Orientierung entlang der schnelllebigen Bedürfnisse ihrer Mitarbeiter. Das fordert Immobilienentwickler heraus, den Raum als kleinsten gemeinsamen Nenner jeder Organisation ansprechender, flexibler und serviceorientierter als je zuvor zu gestalten.“ Anders gesagt: Wenn die Mitarbeiter nicht mehr ins Büro kommen, müssen sie ins Büro wollen.
Urban Lifestyle: Zufällige Begegnungen, kurze Wege, Services und Annehmlichkeiten
Die Corona-Pandemie hat bewiesen, dass Arbeiten von überall möglich ist. Nur allzu oft eignet sich die Arbeit aus dem Homeoffice für alle möglichen Situationen: kein Arbeitsweg, konzentriertes Arbeiten, in der Mittagspause Einkäufe erledigen, sportliche Betätigung oder die Kinder zur Schule oder in die Kita bringen und wieder abholen. Dagegen bleiben bei der Telearbeit Kommunikation, Interaktion, Teamgeist, Kreativität und interdisziplinäre Zusammenarbeit auf der Strecke. Das Resultat: Leistungsfähigkeit und Innovationskraft von Unternehmen leiden darunter. Schillinger: „Noch immer versuchen Unternehmen mit allen Mitteln, ihre Mitarbeiter wieder ins Büro zu locken. Bebaute Fläche in Form von New Work Büros bereitzustellen, reicht jedoch nicht aus. Es braucht Betreibermodelle, die nicht nur die gängigen Komplementärnutzungen wie Sportangebote und gastronomische Konzepte berücksichtigen, sondern die Extra-Meile gehen. Immobilienentwickler müssen durch diverse Services und Amenities zum Wunscherfüller ihrer wichtigsten Kunden werden – den Gebäudenutzern.“
Der neue, allumfassende Dienstleistungsgedanke darf laut ACCUMULATA nicht nur für das Büro gelten. Vielmehr gehe es darum, rundherum positive Effekte zu erzielen. „Der für ein Unternehmen bereitgestellte Raum muss durch seine Lage, Konzeption und das Angebot an Services und Amenities imstande sein, die Innovationskraft der Mitarbeiter zu entfesseln. Hierfür muss das Büro zum Erlebnisort werden, an dem Menschen gern Zeit verbringen. Kurze Wege, zufällige Begegnungen und viele positive Effekte links und rechts des Arbeitswegs wie im Büro sind ein Muss“, sagt Schillinger. Ob unbeabsichtigte Begegnungen mit anderen Menschen auf der Straße, im Quartier oder im Büro oder unvorhergesehene Inspiration durch Pop-up-Konzepte, neue Cafés oder Straßenkünstler: Laut ACCUMULATA ist der Zufall – immer öfter unter Serendipität bekannt – Inkubator für Innovation, Kreativität und Teamgeist. Schillinger: „Ob im Mikrokosmos einer unternehmerischen Organisation oder im Makrokosmos einer gelebten Demokratie: Selbst der regelmäßige Weg zur Arbeit ist als Realitätscheck und Medium wichtig, damit Menschen nicht die Beziehung zur Welt außerhalb des Homeoffice-Radius verlieren.“
Der Mitarbeiter im Zentrum des Raums
Die Neubewertung am Markt verändert laut Immobilienexperte Schillinger bereits die Nachfrage und den Blick auf das Thema Büro: „Wir erleben aktuell einen höheren Bedarf an kleineren Flächen. Die Zeiten, in denen riesige Flächen für ein Unternehmen als repräsentativ galten, sind vorüber. Heute ist es der Raum, der im Vordergrund steht. Dieser muss umso hochwertiger sein und den Mitarbeiter und das Team in den Mittelpunkt stellen.“ Ein Beispiel für einen Kreativitätsraum mit positiven Effekten für Mitarbeiter, Anwohner und Besucher ist laut ACCUMULATA die Projektentwicklung Macherei in München. Im November 2022 wurde das urbane Quartier in Berg am Laim offiziell eröffnet. Schillinger: „Sowohl im Asset- als auch im Quartiersmanagement stellen wir uns jeden Tag die Frage, unter welchen Gesichtspunkten Menschen gern dort hinkommen. Die hohe Akzeptanz des neuen Quartiers im Viertel sowie quartierseigene Veranstaltungen sorgen stets für neue, zufällige Begegnungen zwischen den Mitarbeitern in den Büros und den Bewohnern und Besuchern des Viertels.“
Urbane Transformatoren: Neubetrachtung des Marktes
Für den Paradigmenwechsel weg von der Immobilie als Objekt hin zum erlebten Raum braucht es laut ACCUMULATA mehr als Design und ein Neudenken von Flächen. Das Quartiersmanagement kann dem Unternehmen zufolge helfen, eine emotionale Bindung zum Ort herzustellen. „Nicht nur bauliche Qualität, sondern die Identifikation und das Commitment zum Raum werden in Zukunft entscheidend sein für Vermietungen. Das urbane Büro der Zukunft ist nicht nur grün und nachhaltig, es ist zugleich ein Büro, das durch vielfältige Services und Annehmlichkeiten positive Vibes generiert. In Zukunft werden nur jene Immobilienkonzepte Top-Renditen erzielen, die einen solchen Full-Service anbieten“, sagt Schillinger. Dem Experten zufolge werden Zufälligkeit, Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, die einen innovativen Arbeitsalltag ermöglichen und das kreative Potenzial freisetzen, in Zukunft entscheidend sein für die Zahlungsbereitschaft der Mieter.