München, 21. November 2023. Im Herzen der Münchener Innenstadt steht eine wegweisende Immobilienentwicklung bevor, die exemplarisch für den Wandel der Innenstädte ist: Die Familie Dr. Hans Inselkammer als Eigentümer und Bauherr entwickelt gemeinsam mit der ACCUMULATA Real Estate Management GmbH (Development Manager) ein historisches Ensemble aus drei miteinander verbundenen Gebäuden, das in München als C&A-Standort bekannt ist. Mit ihrer langjährigen Tradition als Münchner Unternehmerfamilie trägt die Familie Dr. Hans Inselkammer so maßgeblich zur Vitalität und Zukunftsfähigkeit der Innenstadt bei. Die überarbeiteten Pläne, die nun alle Anmerkungen der Genehmigungsbehörden aus einem Vorbescheid adressieren, umfassen etwa 22.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Diese sollen vollständig saniert und umstrukturiert werden, wobei die Grundstruktur und die Fassade des Hauptbaukörpers sowie des denkmalgeschützten Singer-Hauses erhalten bleiben. Gemeinsam mit OLIV Architekten haben die beiden Immobilienunternehmen die optimierte Entwicklungsplanung bei der Stadtgestaltungskommission eingereicht, die sie am 21. November begutachtet.
Work & Life als Schlüssel für eine lebendige Innenstadt: Neukonzeption des innerstädtischen Raums
Durch das umfassende Redevelopment wird aus dem bisher überwiegend für den Einzelhandel genutzten Bestand ein hochwertiges, drittverwendungsfähiges Mixed-Use-Gebäude. Konkret ist für den bisherigen C&A-Standort ein Mix aus Einzelhandel, Büros, Gastronomie und Wohnen angedacht. Die prominente Liegenschaft befindet sich in der Kaufingerstraße 11a und 13 sowie in der Fürstenfelder Straße 1 und 3 in München, einer der meistfrequentierten Fußgängerzonen Deutschlands. Insgesamt werden rund 22.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche entwickelt. Weiter sind der Einschnitt von Lichthöfen sowie eine Nachverdichtung und Aufstockung geplant.
„Durch unsere Verbundenheit und der einhergehenden Verpflichtung für den Standort München haben wir ein großes Interesse, unseren Teil zum Wandel der Innenstadt beizutragen. Diese Transformation verlangt nach Entwicklungsmöglichkeiten, die wir in dieser prominenten Lage umsetzen werden. Das ist eine Chance für die Liegenschaft und für die Stadt“, erklärt Dr. Nicole Inselkammer.
„Der nachhaltige und flexible Konzept- und Mietermix entspricht den aktuellen Bedürfnissen und birgt für die Innenstadt und deren Besucher die Chance auf eine historische und gleichzeitig lebendige Innenstadt“, ergänzt Sven Ackermann, Lead Redevelopment bei der Unternehmensgruppe Dr. Hans Inselkammer und verantwortlich für die Neuausrichtung des Objektes.
„Monokulturen aus Retailflächen sind nicht mehr zeitgemäß. Die Transformation der Liegenschaft ist unsere gemeinsame Antwort auf die veränderten Bedürfnisse der Nutzer und Bürger. Leben und Arbeiten sollen in die Zentren zurückkehren. Wir sind überzeugt, dass die Planungen einen Beitrag zu einer zukunftsfähigeren, resilienteren Innenstadt leisten“, erklärt Stefan Stadler, Managing Director und kaufmännischer Projektleiter von ACCUMULATA.
Von Altbau zu Zukunftsbau: Münchens Strategie für urbane Nachhaltigkeit
Die Stadt München verfolgt eine klare Linie, wenn es um den Erhalt und Umbau bestehender Bauten geht. Der Fokus liegt darauf, bestehende Strukturen sinnvoll zu nutzen und sie für moderne Anforderungen umzugestalten, statt abzureißen und neu zu bauen. Das Ziel ist eine nachhaltige Stadterneuerung, die die kulturelle Identität bewahrt und ökologisch verantwortungsvoll ist. Dieser Ansatz spiegelt sich deutlich im Projekt des C&A-Standortes wider, bei dem Entwickler und Bauherr die historische Bausubstanz erhalten und für zukunftsfähige Nutzungskonzepte revitalisieren. Dadurch lassen sich signifikante Mengen an Ressourcen schonen und CO2-Emissionen reduzieren.
Mit Blick auf relevante Nachhaltigkeitsparatmeter zeigt das Projekt, was sich durch den Erhalt und die umfassende Revitalisierung in Sachen Nachhaltigkeit erreichen lässt. Da 75 Prozent des Rohbaus erhalten bleiben, lassen sich rund 1.600 Tonnen absolute CO2-Äquivalent einsparen. Durch die Sanierung werden im Vergleich zum Abriss und Neubau die zu erwartenden grauen Emissionen über den gesamten Gebäudelebenszyklus um mindestens ein Fünftel reduziert. Diese signifikante Emissionseinsparung entspricht der gleichen Menge an CO2, die durch mehr als 2.600 Bäume über den kompletten Gebäudelebenszyklus gebunden wird. Gleichzeitig werden neben Emissionen auch Rohstoffe eingespart. Durch den Erhalt des Bestands bleiben über 10.000 Tonnen Beton erhalten, die nicht neu hergestellt werden müssen.
Historische Bausubstanz wird fit für die Zukunft: Das ist im Detail geplant
In den Obergeschossen von der zweiten bis zur sechsten Etage sind Büroflächen vorgesehen, um Arbeitsplätze ins pulsierende Herz von München zu holen. In den unteren Geschossen (1. UG, EG und 1. OG) sollen überwiegend Einzelhändler einziehen. Im Erdgeschoss ist außerdem eine gastronomische Nutzung geplant. Darüber hinaus werden Wohnungen harmonisch in das Gesamtkonzept des Gebäudes integriert. Die Neustrukturierung der Erschließungskerne reduziert die Treppenkerne von fünf auf drei, maximiert die Flächeneffizienz und ermöglicht eine flexiblere Aufteilung der Mieteinheiten.
Die Revitalisierungspläne setzen sowohl auf den Erhalt des historischen Erbes als auch auf eine markante Architektur. Kernsanierungen stehen für die Gebäudeteile der Kaufingerstraße 11a, Kaufingerstraße 13 und der Fürstenfelder Straße 1 an. Gleichzeitig ist der Abriss und Neubau des Hauses in der Fürstenfelder Straße 3 und des 5. Obergeschosses des Gebäudekomplexes Kaufingerstraße 11a/ Kaufingerstraße 13/ Fürstenfelder Straße 1 vorgesehen. Der Abriss ist erforderlich, da diese Bestandsfragmente nicht nachhaltig genutzt werden können. Im Zuge dessen wird das bestehende Satteldach durch ein zweigeschossiges Mansardflachdach ersetzt, welches jedoch nicht die Firsthöhe des denkmalgeschützten Bestands überschreitet. Der Einschnitt von Lichthöfen in den oberen Etagen wird für mehr Helligkeit in den Räumen sorgen und den Nutzern gleichzeitig als grüne Austrittsmöglichkeiten dienen. Ein Highlight des Projektes ist eine großzügige Dachterrasse, die den zukünftigen Mietern sowohl einen Blick auf die Alpen als auch eine direkte Sichtbeziehung zur Frauenkirche bietet.
Optimierte Planung: Symbiose aus Denkmalschutz und moderner Architektur
„Die Rückmeldungen aus dem Vorbescheid der Genehmigungsbehörden haben wir sehr ernst genommen. Jeder der angesprochenen Punkte wurde von uns detailliert geprüft und wir haben fachgerechte Lösungsvorschläge erarbeitet, die wir in der überarbeiteten Planung berücksichtigen", erklärt Igor Brncic von OLIV Architekten. „Die Höhenentwicklung sowie die Gestaltung der Innenhöfe und der Aussenfassade wurden angepasst, um eine harmonische Integration in das städtische Ensemble zu gewährleisten. Auch die technischen Installationen auf dem Dach sind jetzt so konzipiert, dass sie aus der Straßenperspektive nicht sichtbar sind, was das historische Stadtbild unangetastet lässt.“
Die Höhe der Attika wurde auf 27 Meter reduziert, um eine angemessene Raumhöhe in den obersten Geschossen zu gewährleisten, ohne das Stadtbild zu beeinträchtigen. Die Technikaufbauten auf dem Dach sind so gestaltet, dass sie von keinem Blickpunkt aus sichtbar sind, wodurch das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht gestört wird. Im Hinblick auf den Innenhof und die Terrassen wurden Änderungen vorgenommen, um eine angemessene Größe und weniger Terrassierung zu realisieren, was zu einer verbesserten Integration in das umliegende Stadtgefüge führt. Die Fassade wird in enger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden entwickelt, um sowohl energetische als auch ästhetische Anforderungen zu erfüllen. Die Anlieferung wurde in das Gebäude integriert, um den städtischen Verkehrsfluss nicht zu beeinträchtigen.
ESG als Maxime: Gesellschaftlich soziale Anforderungen und energetische Nachhaltigkeit
„Unsere Vision ist es, den städtischen Raum für die Bewohner und Nutzer von München neu zu definieren. Dafür kombinieren wir geschickt Bestand und Umbau. Wir erhalten so Identität, ermöglichen aber zugleich eine architektonische Entwicklung“, sagt Sven Ackermann von INKA. „Wir wollen das historische und denkmalgeschützte Erscheinungsbild wahren, aber dennoch ein zukunftsweisendes und urbanes Landmark hervorbringen. Denkmalschutz und moderne Nutzungsanforderungen sind kein Widerspruch, sondern gehen bei diesem Projekt Hand in Hand. Die Revitalisierung ist ein Zeichen unserer Wertschätzung für das baukulturelle Erbe Münchens und ein Beitrag für ein vielfältiges, lebendiges und nachhaltiges München."
Fokus auf Nachhaltigkeit: Ressourcenschonung und Biodiversität im urbanen Raum
Doch nicht nur der soziale und gesellschaftliche Aspekt des dreiteiligen ESG-Kanons fließen ins Projekt ein. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der ökologischen Nachhaltigkeit. Schon der Ansatz einer weitestgehenden Sanierung statt Abriss und Neubau schont Ressourcen. Es erhält die im Gebäude gespeicherte graue Energie und reduziert den CO2-Verbrauch deutlich. Dachflächen, Innenhof und Lichthöfe sollen umfassend begrünt werden. Dies verbessert nicht nur das Mikroklima, sondern unterstützt die Biodiversität in der Stadt. Dachflächen mit Retentionsräumen und intensiver Begrünung wirken dem hohen Versiegelungsgrad der Innenstadt und der Überhitzung entgegen. Für die Umsetzung wird ein Nachhaltigkeitszertifikat mit einem hohen Standard von DGNB-Platin angestrebt.